أشرف عز الدين يكتب….إلى أي مدى ستصل أسعار العقارات الفترة المقبلة؟

لا شك أن الانخفاض الحاد للجنيه المصري أمام الدولار سوف يؤثرعلي أسعار العقارات و لكن السؤال هو إلى أى مدى ستصل أسعار العقارات في الفترة المقبلة و لمحاولة تقدير هذه الزيادة لابد أن ننظر للذى حدث مع انخفاض الجنيه فى عام 2016 ، حيث اعطتنا هذه التجربة المؤشر العام لزيادة الأسعار و توقيتها.
لو بدأنا هذه الدراسة من عام 2012 كان متوسط سعر المتر المسطح للمنشآت السكنية حوالى 8,500 جم/م2 ، و وصل فى عام2016 إلى 15,000 جم /م2 بمتوسط زيادة سنوية 19% و مع زيادة سعر الدولار فى عام 2016 من 8.9 إلى 18 جم أى بحوالى نسبة 100%  وصل السعر المتوسط للمتر المسطح نهاية عام 2017 إلى 21,000 جم بزيادة سنوية قدرها 40% ، و استمر سعر الوحدات فى الفترة من 2017 إلى2022 بمعدلات زيادة طفيفة نتيجة نقص سعر الدولار من 18 جم إلى 15,70 و ثباته فى هذه الفترة مما أدى إلى ثبات معدل التضخم السنوى و لو أخذنا فى الأعتبار التضخم السنوى الذى حدث بعد 2016 نجد CPI  زاد بمعدل 70% أمام زيادة الدولار بحوالى 100% و لكن الدولار تغير فى يوم واحد بينما استغرق صعود مؤشر CPI حوالى 3 سنوات للوصول لهذه الزيادة.
من الأرقام السابقة من الممكن التنبؤ بأسعار العقارات فى الفترة المقبلة حيث زاد سعر الدولار من 15,70 إلى 31 جم أى حوالى 100% و هى تقريباً نفس الزيادة التى حدثت فى عام 2016 فمن المتوقع زيادة الأسعار من متوسط سعر 21,000جم/م2 إلى متوسط سعر 29,400/م2 فى غضون عام من تحول سعر الصرف أى بنهاية عام 2023 بزيادة حوالى 40% خلال هذا العام كحد أدنى.
و لكن ، هل هذا كاف لشركات التطوير العقارى لتعويض خسائرهم نتيجة إرتفاع تكاليف البناء فابالإضافة إلى إنخفاض سعر الصرف هناك إرتفاع أسعار عالمية و تأثير حرب أوكرانيا و الخروج من جائحة كورونا .
خلال السنوات الماضية كان حجم الشركات و نجاحها يقاس بطريق الخطأ عن طريق حجم مبيعاتها السنوية بدلآ من حجم تسليماتها أو إنجازاتها مما أدى إلى ىسباق محموم لزيادة حجم المبيعات لتوفير السيولة النقدية اللازمة للمشاريع ، و للأسف فإن كل ما تم بيعه بدون إنشاء فى فترة الأعوام الثلاثة الماضية زاد تكاليف إنشاؤه بحد أدنى 50% مما سوف يكبد الشركات خسائر هائلة يجب تعويضها عن طريق زيادة أسعار المراحل الجديدة . لذا فالمتوقع أن 40% ستكون حد أدنى للزيادة و ستزيد بمعدلات مختلفة من شركة إلى اخرى على حسب حجم مبيعاتها السابقة أو المخزون المتبقى لدى الشركة.